英国房地产的租金收益和资本增值前景,长期吸引着海外投资者,伦敦地区尤为如此。
英国房地产经纪公司Hamptons今年的数据显示,伦敦市中心黄金地段(PCL)售出的所有房屋中,有39%由国际买家购买,比2021年的数据高出4个百分点。全球房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)的最新报告则显示,从2020年至今,该平台上中国买家对英国房产的咨询量排名,已从第六位逐年提升至第三位。
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“英国房产的海外买家印花税是2%,在我国香港地区置业的印花税最高要交到30%,而新加坡是60%。在美国,印花税倒还能接受,但每一年都要缴纳房屋价值的3%作为持有费,如果是高端房产,这并不是小数目。”英国苏富比国际地产亚洲区总负责人车倩毓告诉第一财经记者,这也是很多人愿意到英国投资房产的原因之一。
越贵越保值?
长期以来,伦敦房产一直被视为对冲通胀的工具。新宏睿投资管理的创办人和董事总经理夏宇宸对第一财经记者表示,投资房地产的重要考量因素包括位置、功能性以及长期回报率的表现是否足够优秀。从英国数据来看,自1967年有记录以来,伦敦房产的中间价指数上涨了115倍,即平均每年保持9%的年化回报率,再加上利率回报,年化总回报率可能会达到13%到15%。
“房地产投资中,最重要的是位置。伦敦在全世界投资者眼中都是一个重要的经济、金融和文化中心,有很稳健的法律制度,也有很好的教育机会,这都导致这里的房产拥有非常优秀的收益增长。”夏宇宸解释。
根据英国官方数据办公室(ONS)的统计,伦敦的平均房价为英国所有地区中最贵,2023年5月的平均房价为52.6万英镑(约合488.8万人民币)。但在“上不封顶”的伦敦房地产投资市场上,买家的预算限制将其推往了不同方向。手持大笔预算的投资者非黄金地段不买,而小预算买家则走向了伦敦外围。
伦敦世嘉置业创始人Sally Wang也对第一财经记者表示,今年的交易量和咨询量都比去年同期大,每个销售都很忙。而买方则以持有现金的自主买家和小预算投资者为主,并越来越多地往伦敦非中心地段推移。
而对于高预算买家来说,车倩毓称:“他们很明确的是,要买到好地段的房子。”
车倩毓介绍,伦敦按照邮编进行分区,其公司主要覆盖的是最为核心的邮区,那里集中了200万英镑以上的房产。“比如毗邻海德公园以及购物中心哈罗德的骑士桥。梅菲尔区是近几年求购需求量非常大的另一个地段,人们会说走进来闻到的都是金钱的味道,有伦敦最多的米其林餐厅,还有充满奢侈品牌的新邦德街。”她称。
而这些伦敦市中心黄金地段(PCL)的房子,几乎是越贵越保值。车倩毓称,2022年,英国200万英镑以下的房屋价格年平均下降幅度为1.3%,200万-1000万英镑的房产降幅为0.7%,而1000万英镑以上房产价格只萎缩了0.4%。
在伦敦买房的人在乎什么
经常帮助高净值人士进行资产配置的夏宇宸发现,如果作为自住房屋,投资者会更多关注地理和交通条件、物业设施以及周边社区的功能性配套。如果纯粹出于投资目的,则会更多考虑流动性,比如会着重关注持有期的长短。
车倩毓对第一财经记者称,高端房产的卖家与基本投资客户群的考量区别非常大。“预算为100万英镑以下的投资客户群,更多注重每月的租金回报,比如是否可以覆盖贷款和基本支出等。另外,他们也会关注,如果想在两年或五年后卖掉,房产的增值性有多高,会不会亏本。”她说。
Sally Wang举例,伦敦出租房的毛租售比一直在上涨,疫情前新房的毛租售比平均为3.7%,现在为4.5%左右,很多甚至突破了5%或6%。按揭利率也在上升,很多房子出现了负现金流的现象,持有成本的上升推高了转手的卖家数量。
Juwai IQI集团联合创始人兼CEO安萨里(Kashif Ansari)对第一财经记者称,由于英国房租日益高涨,大部分中国买家在英国买房主要为刚需,希望为孩子留学或就业提供住处。他称:“中国买家最喜欢的购房目的地是伦敦。当地很多地段的交易一直都很活跃,价格也坚挺。”
女儿在伦敦上学的Cindy告诉第一财经记者,她的预算大约为300万人民币,已经足以在伦敦买一套小户型的公寓。从租售比和持房成本来看,还是较为划算。
而对于价格预算在500万英镑以上高端房产的客户来说,这些买家几乎不太看重租金回报,也不在乎短期增值潜力。车倩毓透露:“这些客户买房多用于度假或子女上学,不作出租用途,也几乎很少问两三年后出售的收益,他们往往会持有这种高端房产超过10年。因此,最看重的是地段和保值性。”
“还有一类房产也能带来商业机会。最近观察到有些本身从事教育行业的投资人,在房地产投资时特别关注有教育潜力的不动产,最后直接收购了英国的一所学校,这是在地产上叠加了生意,也是在英国的独特机会。”夏宇宸说,许多投资者或机构也会收购具有文化IP的房产,比如著名诗人或作家的故居,而后改造为博物馆或者画廊。
高端房产买家大量涌现
安萨里认为,由于按揭利率高企,英国房价下跌,但仍比疫情前高。但对于外国买家来说,现在是寻找好买卖、争取好价格的最佳时机。
“今年,买家市场出现显著回升,无论留学、度假还是长居人士的数量都明显增长,这也带动了我们的销售量。”车倩毓观察到,2021年,该公司成交量较为火爆。2022年,行情相对下降,甚至是多年内较为安静的一段时期。但今年,其公司所有雇员的业务量都非常饱满,成单平均价也比2021年飙升许多。
车倩毓说:“2021年,200万到1000万英镑之间的房产交易总量较大,但今年很明显,预算为1000万到5000万英镑的客户大量涌现,这不仅有来自亚洲的客户,全球海外客户都是如此。近期,我们成单的房产也平均在1000万英镑左右。”
展望接下来两个季度的情况,车倩毓认为,成单量要比上半年高很多。
根据Hamptons的数据,今年截至7月,英格兰和威尔士的房东出售的租赁房产的平均持有时间为11年,平均获得49.2%的增值,相当于每年3.7%的收益率。