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作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

房地产开发上行时期，其他行业都想来分一杯羹。如今行业下行，不少地产企业加速剥离地产开发业务，前有云南城投18.7亿打包甩卖房产开发业务，后有鲁商发展作价59亿出售地产资产。

12月30日晚，鲁商发展(600223)一口气发布了几十条公告，均指向其剥离地产开发业务的最新进展。

节后首个工作日，鲁商发展直接涨停，市值也拉升到118.43亿元。由此可见，鲁商发展剥离房地产业务，转向处于朝阳的大健康产业受到投资者普遍看好。

这份重大资产重组草案，公司拟向控股股东鲁商集团的全资子公司山东省城乡发展集团有限公司（下文称“山东城发集团”），出售持有的鲁商置业、新城镇、创新发展等房地产开发业务主要资产，合计交易价格59.07亿元。

此外，以鲁商服务（02376.HK）为主体的物业服务业务、以鲁商银座为主体的商业运营业务、以鲁商福瑞达为主体的康养业务继续保留。

左手倒右手

将旗下房地产业务转让或置换给控股股东，是国资房企“退房”的主要路径之一。鲁商发展背后是山东国资委旗下鲁商集团，背后国央企母公司业务多元，具备整合能力。作为鲁商集团的全资子公司，山东城发集团为2022年12月新设的公司，显然是为了参与鲁商发展剥离房地产业务的资产重组。

交易方式方面，标的分两批次交割、四次付款。《重大资产出售协议书》生效后5日内，完成鲁商置业、新城镇、创新发展、临沂金置业、临沂发展、临沂地产的股权及上市公司对其债权的交割，合计作价35亿元；2023年10月31日前，完成菏泽置业和临沂置业的股权及上市公司对其债权的交割，合计作价24亿元，每次交割分两次支付。

以2021 年年末资产计，本次交易后鲁商发展的总资产规模由614.15 亿元下降至105.48 亿元，降幅-82.83%；负债总额由549.16 亿元下降至57.04 亿元，降幅-89.61%；资产负债率由89.42%下降至54.08%。

这意味着，如若此次重大资产出售草案通过，鲁商发展不仅剥离了一大堆地产资产，甩掉了536.8亿元的负债“包袱”，摆脱过往地产开发板块对业绩和估值的拖累；还能回笼现金59亿元，补充了公司自有现金，有利于后续大健康业务的进一步发展。

有业内人士向焦点财经坦言，在地产下行周期进行资产剥离，交易作价59亿元、现金支付，已经对标的公司的价值做出了非常合理的判断，鲁商发展整体的资产负债、现金流等情况肯定会得到大幅度好转。“毕竟之前鲁商发展也就60亿市值，现在光这些资产都卖了59亿。”

转型大健康

曾为山东省房企龙头，鲁商发展创立于1993年，早期主营房地产开发、经营与物业管理，2008年借壳ST万杰成功上市，却带着负债率过高的“硬伤”。近年来，随着地产项目陆续推进和市场深入调整，依附控股股东战略规划的鲁商发展，其资金链、经营发展均存在较大的压力。

2018年，鲁商发展提出整体转型目标，先后收购了福瑞达医药和焦点生物，坚决向大健康业转型。得益于上述公司深厚的集团资源和研发积淀，资本并购给鲁商发展带来了立竿见影的效果，单一的房地产业务发生了变化。

2018年至2022年前3季度，房开业务占比从95.51%降至76.57%，化妆品业务占比从2.5%升至16.75%；原料业务占比从0.72%升至2.72%。

除了房开业务占比下降，地产业务的低毛利和高负债，才是鲁商发展急于摆脱地产业务的症结所在。

财报显示，2021年地产业务的毛利率为17.22%，而化妆品业务、药品、添加剂的毛利率分别为63.68%、57.86%和37.14%，远远高于房地产业务；而2022年前3季度，鲁商发展的资产负债率高达90.06%，流动比率、速动比率、现金利率分别为1.13、0.19、0.09，均处于较低水平。

既然大健康产业前途“一片光明”，房地产行业本身具有高负债的特点，面临天花板的开发业务自然就成了“烫手山芋”。

据不完全统计，近两年，已有云南城投、珠江股份、广宇发展、厦门国贸、中国电建、高新发展、漳州发展等国资房企完成“去地产化”或开启新业务。